ООО "ЖИЛРЕМСЕРВИС"

Радует, что собственники жилых помещений в многоквартирных домах становятся более разборчивыми и ответственными в вопросах, касающихся управления домом.

После выхода статьи «Капитальный обман», в которой речь шла о письме заместителя главы города Е.Л. Дьяченко управляющим компаниям и ТСЖ с требованием до 1 декабря 2010 года провести собрания жильцов и принять тарифы на текущий и капитальный ремонты на 2011 год, в редакцию газеты «Вечерний Нерюнгри» всю неделю поступали звонки возмущенных нерюнгринцев. Люди поняли, что власти пытаются «навязать» собственникам еще и обязанности по выполнению капитального ремонта жилого дома. Некоторые наши читатели намерены обращаться по этому поводу в федеральные и региональные государственные органы.

Интересует жителей города и проблема аренды общедомового имущества, коим являются подвальные помещения в жилых домах. Несмотря на замечания КРУ при Президенте РС (Я), городская администрация продолжает собирать арендную плату. И «кусок» этот лакомый – порядка 16 миллионов в год. А еще это возможность предоставлять преференции некоторым предпринимателям: по 30-50 рублей за квадратный метр в подвале, в то время как в среднем аренда составляет 200-250 рублей за квадрат.

И как нам стало известно, по этому поводу на днях в городской администрации прошло совещание, на котором перед управляющими компаниями была поставлена задача инициировать общие собрания жильцов в многоквартирных домах с тем, чтобы собственники помещений передали право собирать арендную плату городской администрации.

Поэтому, уважаемые собственники, имейте это в виду и делайте соответствующие выводы.

Оюна ТОМСКАЯ

«Капитальный» обман

На днях Нерюнгринская городская администрация разослала всем управляющим компаниям и ТСЖ очень интересное письмо за подписью заместителя главы города по экономике Е.Л. Дьяченко.


В этом послании администрация города повторно предлагает «рассмотреть рекомендации Министерства Регионального развития Российской Федерации, изложенные в письмах №6091-АД/14 от 5 марта 2009 года; №6174-АД/14 от 6 марта 2009 года и №6177-АД/14 от 6 марта 2009 года о принятии решения собственниками размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома и об утверждении платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (письма опубликованы в Консультанте)».

Далее городская администрация требует от управляющих компаний и ТСЖ «довести вышеуказанные письма до собственников жилых и нежилых помещений. В срок до 1 декабря 2010 года принять на общем собрании собственников экономически обоснованные тарифы на содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных домах на 2011 год и представить их в ОАО «ИВЦ ЖКХ г.Нерюнгри» для начисления с 1 января 2011 года».

В конце письма имеется замечательная приписка: «Применение тарифов, установленных органами местного самоуправления для муниципального жилого фонда, не допускается».

В принципе, все правильно. Тарифы на жилищные услуги (уборка внутридомовой территории, двора, обслуживание мусоропровода, вывоз ТБО, текущий и капитальный ремонты, управление жилищным фондом, лифт, дератизация) собственники жилых помещений, выбравшие форму управления своим домом, устанавливают самостоятельно. Эта норма регламентируется статьями 44 и 158 Жилищного кодекса РФ.

Однако в письме, направленном в управляющие компании и ТСЖ с целью информирования собственников, есть немного от лукавого.

Решение собственников помещений многоквартирного дома об оплате расходов на капитальный ремонт должно приниматься на общем собрании только с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Это четко прописано в статье 158 ЖК РФ. А в письме Минрегионразвития РФ №6091-АД/14 от 5 марта 2009 года, на которое ссылаются наши городские власти, вообще прописано: «Размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома…МОЖЕТ устанавливаться по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Чувствуете разницу? Может устанавливаться, а может и не устанавливаться. Тем не менее, заместитель главы города по экономике Дьяченко фактически приказывает управляющим компаниям и ТСЖ «в срок до 1 декабря 2010 года принять на общем собрании собственников тарифы и предоставить их в ОАО «ИВЦ ЖКХ г.Нерюнгри» для начисления уже с 1 января 2011 года»!

Так что, уважаемые собственники, будьте бдительны и не допускайте того, что за вашей спиной будет «принят общим собранием» размер оплаты за капитальный ремонт вашего дома.

Читаем внимательно рекомендацию Минрегиона, изложенную в письме №6177-АД/14, на которое кивает городская администрация.

«С учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда».

Письмо Минрегиона опять-таки носит рекомендательный характер и подчеркивает, что должны учитываться существенные отличия в техническом состоянии многоквартирных домов, перечень и характер выполняемых работ.

Государство, передав в частную собственность квартиры, снимает с себя бремя ответственности за содержание жилых многоквартирных домов. Независимо от того, в каком техническом состоянии эти жилые дома находятся. Капитальный ремонт тоже должен производиться на средства жильцов. Кто-то живет в новом доме, где срок эксплуатации лифта истечет только через 25 лет, кровлю ремонтировать не надо, внутридомовые сети в хорошем состоянии.

Но есть и старые дома, в которые необходимо вкладывать не один миллион рублей. И жильцы таких домов должны платить за капитальный ремонт накопительный взнос. Вопрос только – кому? Управляющие компании банкротятся и меняются. Был, к примеру, МУП «Жилищник», стало ООО «Жилищник», теперь уже – ООО «Жилищник-2».  Или: в одном документе значится ООО “НЖК”, в другом – ООО “Нерюнгринская жилищная компания”. Удивительное дело, все эти «компании» прописаны по одному и тому же адресу, директор тот же, кресло под ним – то же. Вот только счет другой. Жильцы и не подозревают, что это все разные юридические лица.

И с кем собственники заключают договора на обслуживание? Чьими распоряжениями дома передаются от одного ООО другому ООО? Как ИВЦ собирает квартплату? Как передается дебиторская задолженность населения от одной «компании» другой «компании»? Почему, а главное – кому, нужен «свой» банк в виде ОАО «ИВЦ ЖКХ»?

А вот для того чтобы не возникали подобные вопросы, городская власть должна и обязана разъяснять все это жителям, а не заставлять управляющие компании тупо исполнять свои приказы.

Но кое в чем администрация права. В том, что «применение тарифов, установленных органами местного самоуправления для муниципального жилищного фонда, не допускается» – как раз в части установления размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома в случаях, если:

а) собственники помещений не приняли на общем собрании решения о проведении капитального ремонта их многоквартирного дома;

б) органами МСУ не проводились открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами или в указанном в конкурсной документации перечне обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, являющегося объектом конкурса, отсутствуют работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Собственники, имейте это в виду, чтобы опять же не позволить себе навязать капитальный ремонт дома!

Оюна ТОМСКАЯ

Капитальный ремонт по закону

Действующее жилищное законодательство не устанавливает четкого регламента по эксплуатации многоквартирных домов. В результате сегодня довольно трудно ответить на вопросы, которые постоянно задают жители: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт домов и кто несет за это ответственность? Постараемся детально разобрать комплекс проблем, связанных с капремонтом МКД.

Что такое капитальный ремонт?

Чтобы правильно понимать, что такое капитальный ремонт, необходимо разобраться в терминах и определениях, применяемых в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Общее имущество жилого дома — подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в кадастровом плане земельного участка).

Несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Техническое состояние — совокупность подверженных изменению в эксплуатации свойств здания, характеризуемых в определенный момент времени признаками и параметрами состояния, установленными технической документацией.

Надежность — свойство здания выполнять заданные функции, сохраняя эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого промежутка времени. Это свойство комплексное, включающее в себя безотказность, долговечность и ремонтопригодность здания в целом и его конструкций.

Долговечность — то же, но с возможным перерывом для ремонта.

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%. Основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Аварийное состояние несущих конструкций здания — состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.

Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг — обязательные для соблюдения исполнителем услуг требования поддержания, сохранения потребительских характеристик (свойств, параметров), включая требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в количественных измерителях, установленные (или согласованные) федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального  назначения) — комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) и восстановлению его ресурса или ресурса его составных частей.

Какие работы производятся при капремонте?

Теперь, когда мы уже стали ясно себе представлять, что же относится к содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома, рассмотрим, какие виды работ применяются при капитальном ремонте.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные; улучшение эксплуатационных показателей дома; осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального энергопотребления (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии).

Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ). Для планирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания.

Работы по капитальному ремонту общедомового имущества производятся на основании соответствующего решения собственников и финансируются собственниками дополнительно.

Кто должен делать капремонт?

Ответ на этот вопрос дает нам Гражданский кодекс РФ.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из вышесказанного ответ очевиден: собственник, то есть все мы с вами, приватизировав свои квартиры, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома должны осуществлять за свой счет. За квартиры, принадлежащие муниципалитету, ответственность по капитальному ремонту возлагается на органы местного самоуправления.

Но, однако, не все так просто. Многоквартирный дом — сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта.

В предыдущие периоды хозяйствования работы по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов финансировались за счет средств государственного бюджета, но из-за недостаточного финансирования указанные работы не выполнялись в полном объеме. В связи с невыполненным капитальным ремонтом значительное количество многоквартирных домов и отдельных конструктивных элементов пришло в неудовлетворительное состояние.

В соответствии с законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — закон о приватизации) помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических и юридических лиц.

При этом на основании статьи 16 закона о приватизации бывшие наймодатели (органы местного самоуправления) должны выполнить свои обязательства по капитальному ремонту перед собственниками помещений в многоквартирных домах. Однако фактически в ходе приватизации жилых и нежилых помещений новыми собственниками не фиксировалось состояние общего имущества многоквартирного дома, соответственно обязательства бывших собственников жилого фонда по капитальному ремонту не определялись.

На момент реализации закона о приватизации проблема так называемого недоремонта не являлась социально значимой, так как большинство многоквартирных домов все еще находилось в управлении государственных жилищных организаций, несмотря на то что закон о приватизации устанавливал ответственность собственников за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Однако указанная норма не выполнялась, так как отсутствовал механизм ее реализации, потому что практически во всех субъектах РФ собственники оплачивали лишь эксплуатационные расходы, а капитальный ремонт осуществлялся за счет средств федерального и регионального бюджетов, а также средств бюджетов муниципальных образований.

В 1996 году Федеральный закон № 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” предоставил возможность управления многоквартирными домами помимо уже существующих ЖСК объединениям в форме ТСЖ. Следующее изменение системы управления в жилищной сфере произошло с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, который предоставил право управляющим компаниям различных форм собственности управлять многоквартирными домами.

Таким образом, вопрос фактического управления многоквартирными домами собственниками помещений может быть решен после выполнения бывшими наймодателями обязательств по капитальному ремонту этих домов. В противном случае большинство граждан, ставших собственниками после приватизации жилых и нежилых помещений, не смогут самостоятельно устранить накопившийся недоремонт и, следовательно, будут вынуждены нести большие затраты по эксплуатации или ремонту многоквартирных домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Для того чтобы механизм самоуправления многоквартирными домами заработал в полную силу, необходимо было в короткие сроки привести дома, в отношении которых имеются обязательства бывших наймодателей по выполнению капитального ремонта, в надлежащее техническое состояние. Но, к сожалению этого не произошло.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации определяют принципиально новый подход к организации капитального ремонта жилищного фонда. В соответствии со статьей 36 указанного Кодекса, от органов государственной власти не требуется передача ответственности по эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственникам, так как она уже возложена на них в соответствии с указанной статьей. Также на основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт.

Однако до настоящего времени не существует действенного механизма эффективных накоплений, хотя органами исполнительной власти Российской Федерации разрабатываются соответствующие нормативные правовые акты для создания системы по аккумуляции средств собственников, предназначенных на проведение капитального ремонта. Участие в фондах по накоплению и инвестированию средств на капитальный ремонт может защитить указанные средства от инфляции и нецелевого использования. Конечно же, есть вероятность и того, что собственники не осознают полную ответственность за содержание общего имущества МКД и даже при наличии механизма эффективных накоплений на капитальный ремонт не пожелают пользоваться этим.

Периодичность и необходимость капремонта

Пункт 1.7 Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий гласит, что периодичность проведения капитальных ремонтов определяется действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

В соответствии с п. 1.13 указанной Инструкции основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок с учетом Постановления Правительства РФ “О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации” и “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектно-сметной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. И необходимо помнить, что проектная организация и ее должностные лица несут полную ответственность за экономичность, надежность и безопасность запроектированных объектов.

Сергей ГОРОБЕЦ

gkhrostov.ru

Капитальный ремонт многоквартирных домов может и должен производиться за счет сдачи общедомового имущества в аренду. Подвалы, чердаки, крыши, стены – это все относится к общедомовому имуществу и принадлежит собственникам помещений в данном доме, независимо от того, создано там ТСЖ или нет. А куда идут деньги от аренды в нашем городе?

Вот пример: в подвальном помещении одной нерюнгринской «свечки» магазин занимает 246 квадратных метров. Решением общего собрания собственники квартир дома установили стоимость 1 кв.м подвального помещения в размере 200 рублей в месяц. Нетрудно посчитать, что магазин обязан платить ТСЖ: 246х200=49200 рублей в месяц.

В год получается: 49200х12=590400 рублей.

На деле же магазин НЕ ПЛАТИТ за аренду собственникам. За три последних года собственники только от одной аренды подвала своего дома могли бы получить: 590400х3= 1771200 рублей.

Только представьте: более полутора миллионов рублей! Этих денег вполне бы хватило на ремонт кровли, замену лифта или на реконструкцию внутридомовых сетей в одном конкретном доме.

Оюна ТОМСКАЯ

© 2010, ООО "ЖИЛРЕМСЕРВИС"
© 2010, SF Studio